В настоящее время соседские споры из-за границ земельных участков – явление распространенное. Решать такие споры можно как по совести, так и по закону. Поговорим о юридических аспектах споров о границах земельных участков.
Согласно п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ч.7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» земельным участком признается часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В соответствии с п.3 ч.1 ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются межеванием.
При выполнении работ по межеванию границ земельного участка предметом согласования является точное местоположение границ между смежными земельными участками.
В процессе межевания кадастровым инженером может быть выявлено пересечение (наложение) границ земельного участка с границами смежных земельных участков, сведения о которых уже содержатся в государственном кадастре недвижимости, что может привести к разногласиям между собственниками смежных земельных участков.
Если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию между лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности или ином вещном праве. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, являющейся границей другого земельного участка (ч.1-3 ст.39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Первооснова любого спора о границах земельного участка – это несовпадение его юридических (т.е. закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (т.е. реально существующих на местности) границ.
Несовпадение границ может быть обусловлено как их противоречием друг другу (пересечением), так и отсутствием юридической или фактической границы одного из участков.
Если обратиться к практическим аспектам обозначенной проблемы, можно выделить следующие, наиболее часто встречающиеся ситуации:
1) пересечение границ земельных участков, выявленное на этапе проведения процедуры согласования границ;
2) пересечение границ земельного участка, проходящего процедуру постановки на кадастровый учет, с уже установленными в государственном кадастре границами другого земельного участка.
В предмет доказывания по спорам о границах земельных участков должны включаться следующие факты:
1) принадлежность смежных земельных участков сторонам спора;
2) смежность данных земельных участков;
3) фактическое изменение границ смежного землепользования по отношению к тому, как границы определены в соответствии с правоустанавливающими и землеотводными документами;
4) обстоятельства такого изменения;
5) иные обстоятельства в зависимости от конкретных требований и возражений сторон.
Распределение обязанностей по доказыванию.
Обязанность доказать принадлежность участка, смежность землепользований, фактическое изменение границ смежного землепользования и нарушение прав таким изменением лежит на истце.
Ответчик, возражая против иска, должен доказать, что изменение конкретной границы не связано с его противоправным поведением, а само изменение не нарушает прав истца, поскольку связано с наличием объективных обстоятельств Для установления фактов, имеющих юридическое значение, представляют следующие необходимые доказательства:
— правоустанавливающие документы на земельные участки. Это могут быть постановления компетентных органов о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды и т.п.;
— планы границ земельных участков истца и ответчика;
— общий план границ смежных земельных участков сторон, полученный по данным топогеодезических работ, с нанесением на него (возможно фрагментарно) границ этих участков по данным государственного кадастра недвижимости;
— общий план границ смежных земельных участков в квартале, полученный в результате топогеодезических работ с нанесением на него границ всех смежных участков по данным государственного кадастра недвижимости (при наличии соответствующих возражений ответчика);
— доказательства полномочий лица, выполнившего план границ;
— заключение эксперта;
— другие доказательства.
В силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обязанность доказывания наличия указанных обстоятельств лежит на истце.
Рассмотрим установленный законом порядок согласования местоположения границ земельного участка. Но прежде, несколько слов о межевании.
Межевание – это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание производится на основании заявления владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию, для проведения геодезических работ.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на
земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Согласно п.1 ст.5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В соответствии со статьей 39 названного закона если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
В соответствии со ст. 39, 40 этого же закона согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками, результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование согласно пункту 14.1. Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, проводится в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей.
К межевому плану составляется акт согласования местоположения границ земельного участка. Местоположение границ земельного участка считается согласованным, если в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц.
Если надлежащим образом извещенное лицо не выразило свое согласие или не представило мотивированный отказ от согласования границ, то граница считается согласованной с данным лицом, о чем в акт вносится запись. При этом к межевому плану также должны быть приложены документы, подтверждающие извещение владельца смежного участка о проведении согласования.
Если с собственником (владельцем) смежного земельного участка местоположение границ участка не будет согласовано или им будут представлены письменные возражения, обосновывающие отказ от согласования, они в обязательном порядке должны быть внесены в акт согласования (ч.4 ст.40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
В дальнейшем отсутствие согласования или нарушение порядка его проведения может привести к тому, что кадастровая палата откажет в осуществлении кадастрового учета вашего земельного участка (п.9 ч.3 и п.2 ч.5 ст.27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Самостоятельно провести межевание границ земельного участка не представляется возможным, поскольку для этого необходимо иметь лицензию на право осуществления геодезической и картографической деятельности.
Прежде всего, надлежит подготовить документы на земельный участок: свидетельство о праве собственности на земельный участок, постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения; паспорт правообладателя земельного участка (и его копию); доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).
Подготовив названные документы, заключить договор с землеустроительной организацией, найти которую возможно самостоятельно при помощи информационно-телекоммуникационной сети. Стоимость работ по межеванию границ земельного участка определяется индивидуально и зависит от многих факторов: размера и конфигурации земельного участка, сроков проведения работ, местонахождения участка и др.
Межевание границ земельного участка, как правило, включает комплекс работ, которые должна выполнять привлеченная вами специализированная организация, а именно (пп.3-8 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства; пп.8,16 Инструкции по межеванию земель):
— сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных документов на земельный участок, имеющихся геодезических данных по данному земельному участку, а также адресов соседних (смежных) земельных участков;
— подготовку проекта межевания, который должен соответствовать заданию на межевание;
— обязательное уведомление соседей по земельному участку (то есть лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
— выезд на место и определение границ земельного участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
— геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
— точное определение площади земельного участка;
— подготовку плана земельного участка со всеми его границами;
— формирование межевого плана.
Получив межевой план, надлежит представить его в кадастровую палату для получения кадастрового паспорта земельного участка.
После чего следует обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Документы можно представить непосредственно в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, либо обратиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
К сожалению, как показывает судебная практика, не исключено, что в сведениях кадастрового учета была допущена ошибка, в этом случае необходимо обратиться в орган кадастрового учета или к собственнику смежного земельного
участка с заявлением о необходимости ее исправления (ст.28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Сведения о снятии возражений в отношении местоположения границы земельного участка будут впоследствии внесены в акт согласования. Если местоположение границ не было согласовано в добровольном порядке, придется обратиться в суд (ч.3.1 ст.25, ч.5 ст. 40 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
При подготовке искового заявления об установлении местоположения границ земельного участка и пакета документов (ч.2 ст.131 ГПК РФ) следует обратить особое внимание суда на те объекты (природные или искусственные, существующие на местности 15 лет и более), на основании которых определялось местоположение границ земельного участка (как вашего, так и смежного). Подобными объектами являются заборы, деревья, иные насаждения, столбы и т.п. Такая информация очень важна, поскольку при отсутствии документального подтверждения границ земельного участка его местоположение определяется по названным объектам (ч.7 и 9 ст.38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). В качестве ответчика по делу необходимо указать собственника смежного земельного участка.
Очень важно правильно сформулировать требования к суду. Исковые требования в зависимости от фактических обстоятельств могут быть следующими:
— признать местоположение смежной границы земельного участка ответчика кадастровой ошибкой;
— установить местоположение смежной границы между земельными участками в соответствии с координатами, указанными в заключении кадастрового инженера, содержащемуся в межевом плане.
К исковому заявлению могут быть приложены следующие документы (ст.132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации):
— копии искового заявления по количеству ответчиков и третьих лиц;
— копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок (документ, на основании которого вы владеете земельным участком, свидетельство о государственной регистрации права);
— копия межевого плана;
— сведения из государственного кадастра о смежном участке (ч.1 и 2 ст.14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»);
— документ об уплате госпошлины
— иные документы, а также копии документов, подтверждающих требования, по числу ответчиков и третьих лиц.
Иск предъявляется в суд по месту нахождения земельного участка .
При возникновении спорных ситуаций по вопросам использования земельных участков необходимо проведение землеустроительной экспертизы, которая является одной из самых сложных экспертиз (ст.79 ГПК РФ).
После вступления судебного решения в законную силу надлежит обратиться в кадастровую палату с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет или об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ земельного участка на основании решения суда (ч.4 ст.28
Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Кадастровый орган обязан исправить ошибку и осуществить кадастровый учет.
Следует отметить, что необходимость обращения в суд очень часто возникает у тех владельцев земельных участков, которые длительный период времени, а иногда и долгие годы, не появлялись на своих земельных участках. А, посетив его однажды, неприятно были удивлены, что, не только конфигурация границ земельного участка, но и его площадь, изменились, поскольку смежные землепользователи, воспользовавшись вашим длительным отсутствием, по тем или иным причинам провели межевание границ своих земельных участков без учета ваших интересов.
В заключение представляется необходимым напомнить, что, сэкономив на проведении кадастровых работ по межеванию границ земельного участка, можно в последующем поплатиться значительными расходами в ходе судебного спора, поскольку стоимость судебной землеустроительной экспертизы в разы превышает стоимость работ по межеванию границ земельного участка.
И все-таки, подводя итог, отметим, что при возникновении подобных ситуаций необходимо попытаться урегулировать возникший спор путем обращения с соответствующей просьбой к собственнику смежного земельного участка, а затем уже с заявлением в суд. При этом актуальной проблемой является выбор надлежащего способа защиты права, который, конечно же, зависит от особенностей конкретного дела.
адвокат О.Н. Драндин